融信带头降杠杆!这是跑得更好、更快的前提

时间:2019-09-09 来源: 国内新闻
融信带头降杠杆!这是跑得更好、更快的前提

  从2019年二季度开始,监管层开始对房地产高杠杆经营行为明确予以限制。7月29日,北京召开银行业金融信贷结构调整优化座谈会,要求合理控制房地产贷款投放,加强对存在高杠杆经营行为的大型房企的融资行为给出监管和提示。一家房地产企业财务负责人更透露,那些因为负债率高被列入名单的房企,未来连借旧还新都会变得很难。

  而曾经因为负债率较高,被贴上“高杠杆”标签的融信,却在2019年主动撕去了标签。根据8月7日公布的半年报的最新净负债率数据,公司截止2019年6月30日的净负债率只有77%,已经远远低于行业平均水平,甚至比华侨城、保利发展这些知名央企在2018年12月31日那个时点的负债率更低。

  融信成功、快速去负债率,也表明过去数年房地产高负债杠杆经营的方式,正在成为过去式。正如融信集团总裁、融信中国执行董事余丽娟所强调的那样,未来的房地产企业将不再一味追求规模,而是会更强调运营效率,为股东创造更高的效益。

  主动降杠杆:获得第二个AAA央企评级

  截至6月底,融信净负债比率从2018年末的105%降至77%;较去年末下降了28;货币资金从2018年末249.96亿上升至318.94亿元,较去年年末增长28%;现金短债比从2018年底1.01倍提升至1.66倍,增幅达0.65倍,财务结构进一步稳健,流动性进一步改善。

  资本市场对融信去杠杆的成效也表示认可,融信的信用水平屡次提升。今年4月9日,国际信用评级机构穆迪将融信的主体评级直接上调至“B1”,评级展望为“稳定”;标普确认融信的长期评级为“B”,将评级展望从“稳定”上调至“正面展望”。境内评级方面,中诚信维持公司主体长期信用AAA等级,中证鹏元年内首次给予公司主体长期信用AAA等级。研报表示,公司在2019年将重心放在降负债上,负债比率持续改善,债项评级进一步调升可期,融资成本有望继续降低。

  如果和融信几年前的净负债率进行比较,目前77%的净负债水平更是一种惊人的进步,它的难度就类似于百米跑刷新新的世界纪录。但是,融信却最终做到了。

  不得不感叹融信主动降杠杆的先见之明,进入2019年,监管层对房企高负债的风险持续敲“警钟”,并连续出台新政策,近期更是持续收紧债务融资。

  在这样的大趋势下,主动降负债杠杆,为融信中国留出了更多应对融资环境的变化的空间和时间。

  2019年上半年,融信未使用授信已超1000亿。在充裕的银行授信之外,融信拓展融资渠道,使用债券、配股等渠道进行融资。

  今年4月4日融信发布公告,按每股10.95港元配售最多1.08亿股现有股份。配售所得款项净额约11.8亿港元,用作公司发展目的及作为集团的一般营运资金。此次配售获得市场热烈反响,获7倍超额认购。

  同时今年上半年,融信完成4亿美元交换要约,并在境内提前回购注销17.5亿人民币私募债;在境外完成回购注销约1.12亿美元。

  实际上,这是融信今年以来调整和优化资本结构的一部分。在今年上半年,融信还通过多次发行票据用于公司现有债务的再融资。粗略推算,融信今年合计发行的优先票据金额已经超过15亿美元,并通过境外债务置换,发行长期限境内外债券,延长债务期限。

  资本市场对融信去杠杆的成效高度认可,融信的信用水平因此屡获提升。今年4月9日,国际信用评级机构穆迪将融信的主体评级直接上调至“B1”,评级展望为“稳定”;标普确认融信的长期评级为“B”,将评级展望从“稳定”上调至“正面展望”。境内评级方面,中诚信维持公司主体长期信用AAA等级,中证鹏元年内首次给予公司主体长期信用AAA等级。研报表示,公司在2019年将重心放在降负债上,负债比率持续改善,债项评级进一步调升可期,融资成本有望继续降低。

  值得指出的是,能拿到境内AAA评级的总共只有七百多家,大部分都是央企和地方融资平台,民营企业能拿到”AAA”评级实属凤毛麟角。融信能获得国内四家财务评级机构中的两家颁布的AAA评级,很大程度上也说明了公司持续主动降杠杆的成效。

  造溢价能力:行业首屈一指

  除了显着的降杠杆,融信2019年年中报还剧透了公司很强的核心能力——造溢价。根据中期业绩报,截止2019年6月30日,融信实现营业总收入人民币266.16亿元,同比2018年上半年增长86%;毛利润人民币63.61亿元,同比增长52%;归母核心净利润19.56亿元,同比增长约26%;基本每股收益1.19元,同比增长17%。毛利率达23.90%,若扣除收并购项目重新估值影响,毛利率为27%。

  如果单纯看毛利率似乎在行业中并不高。但如果结合房地产行业,一般从拿地到竣工36个月的平均建设开发周期来看,就会发现融信拥有很强的制造利润的能力。

  将日历从2019年往前翻三年,可以发现那时,正是中国土地市场最火爆的年月。当年度,不管哪个一二线城市,地块成交价格多数是高溢价。

  融信今年上半年结转的部分项目毛利,正是来自于当时拍得的土地。受当时市场影响,这些地块的成交价格多不便宜。然而,开发这样的地块,融信依然可以获得27%的平均毛利水平,

  不能不让业界对融信的盈利能力刮目相看。

  融信是如何通过开发高溢价地块,实现高额毛利的。融信集团总裁、融信中国执行董事余丽娟,由此参加一次论坛时,不经意地透露其中的核心秘密。

  她说,融信注重区域深耕和扩张的策略。在做区域深耕的时候,20%-30%的地会在这个城市最核心的地方,70%-80%的项目在市中心和城乡接合的地方,要保持品牌的高地,专注做品质和中高端。区域扩张时,坚持“强骨干”、“1+N”的思路,以一个城市为主,往周边进行渗透。

  核心区域的地块也许没有办法带来高毛利。但城乡结合区域部分却能通过做有品质的中高端项目带来高毛利,最终拉高平均毛利率。特别是在规模达到千亿后,融信一直在提升运营效率、人均效能和产品溢价,挖掘内源性增长潜力以提升公司利润率。这些因素都带动了融信今年上半年的毛利水平的提高。

  新增土储:质地优良且价格合理

  开发高溢价地块,都能获得不菲的利润。如果,开发那些价格合理的地块,融信的毛利将更为可观。今年,融信新增的土储,就属于那种质地优质,但价格合理的土地。

  业绩报告显示,2019年上半年,融信新增土地储备约421万平方米,拥有总土地储备约2654万平方米,其中土储货值的80%位于一线及强二线城市,这些地块没有一幅是贵地。性价比高的充足土地储备将保证地产业务未来的均衡发展。包括德银、花旗、安信国际在内的多家机构表示,融信的优质土储,是其长期业绩的增长动力之一。

  除了公开市场拿地,融信还通过城市更新获得优质地块。

  融信最早于2010年在福州积极开展旧改,积累了丰富的城市更新经验。近年来,在精准把握土地市场窗口机遇的基础上,融信在太原、郑州等地通过一二级联动的方式获取了大量低成本优质土地。据悉,融信在郑州和太原预计还会再有600~700万方土储确权。

  有了足够的储备,接下来更为关键的是战略是否得当。融信已正式进驻全国九大核心城市群共43个城市,分别是长三角、海峡西岸、大湾区、长江中游、中原、京津冀、山东半岛、成渝和西北。融信持续深耕长三角和海西等区域,其中,586万平方米权益土地储备位于长三角,占比全国41.77%。

  半年报数据显示,2019年1-6月,融信已在全国一线及强二线城市布局了多个优质项目,其中杭州、福州、上海、南京为重点分布城市。

  此外,融信也布局了未来极具成长性的核心城市,如直辖市重庆,省会城市郑州、太原等,通过快速抢占城市发展的高地与增长中心,输出融信成熟高效的运营能力,达到对区域的持续深耕,进而成为新的业绩增长点。

  从规模转向效率

  从销售额看,2019年上半年,融信积极应对市场变化,依旧维持了较高增长。据克而瑞研究数据统计,融信1-7月实现合约销售额695.7亿元。作为房企中稳步前进的优等生,融信1-7月已完成全年合约销售目标近半。这是融信主动调节奏、控规模,保证有质量的增长的结果。融信集团首席营销官张文龙表示:上半年业绩完成情况在计划之内,下半年将按照既定计划推盘。

  实际上,融信2019年上半年去化率达到70%,维持较高水平。基于下半年公司将迎来更充足的供货,按照现有的去化和既定的推盘节奏,销售额也将加速增长,释放更多的利润空间。

  同时,融信对自身运营能力也提出了更高要求。融信通过优化组织结构标准化开发流程来提升运营效率,通从产品定位前置、规划设计前置、完善开工前各项准备等方式保障项目开发的高效运营,从项目审批启动到最终销售交付,可以实现精确的节点控制,能够提高开发效率,有效降低成本。

  对此,余丽娟表示,练好内功对于千亿后的融信非常重要,提升运营效率、人均效能和产品溢价,挖掘内源性增长潜力以提升公司利润率,使得融信在未来奔跑时跑得更好、更快,并为股东创造长期稳定的回报。

  机构因此频繁调研融信。

  20上半年,市值累计涨幅只有8.5%的融信,是目前行业内最有名的低估值股票。在2018年上半年,10余家机构纷纷给予融信“买入”或“增持”评级,其中不乏花旗、德银、摩根大通等国际投行。花旗自3月22日将融信目标价格从17.72港元调高至18.80港元,此后三次评级均维持此目标价。

  德银预计,融信在中国将会成为同等规模房地产企业中的领跑者。德银报告称,“融信中国资产负债表的改善及强劲的利润增长,将有助于公司估值获得重新评估”。摩根大通也在研报中表示,公司目前股价已接近谷底,有“抄底”机会。

  来源:

   14:40

  来源:同花顺财经

融信带头降杠杆!这是跑得更好、更快的前提

  从2019年二季度开始,监管层开始对房地产高杠杆经营行为明确予以限制。7月29日,北京召开银行业金融信贷结构调整优化座谈会,要求合理控制房地产贷款投放,加强对存在高杠杆经营行为的大型房企的融资行为给出监管和提示。一家房地产企业财务负责人更透露,那些因为负债率高被列入名单的房企,未来连借旧还新都会变得很难。

  而曾经因为负债率较高,被贴上“高杠杆”标签的融信,却在2019年主动撕去了标签。根据8月7日公布的半年报的最新净负债率数据,公司截止2019年6月30日的净负债率只有77%,已经远远低于行业平均水平,甚至比华侨城、保利发展这些知名央企在2018年12月31日那个时点的负债率更低。

  融信成功、快速去负债率,也表明过去数年房地产高负债杠杆经营的方式,正在成为过去式。正如融信集团总裁、融信中国执行董事余丽娟所强调的那样,未来的房地产企业将不再一味追求规模,而是会更强调运营效率,为股东创造更高的效益。

  主动降杠杆:获得第二个AAA央企评级

  截至6月底,融信净负债比率从2018年末的105%降至77%;较去年末下降了28;货币资金从2018年末249.96亿上升至318.94亿元,较去年年末增长28%;现金短债比从2018年底1.01倍提升至1.66倍,增幅达0.65倍,财务结构进一步稳健,流动性进一步改善。

  资本市场对融信去杠杆的成效也表示认可,融信的信用水平屡次提升。今年4月9日,国际信用评级机构穆迪将融信的主体评级直接上调至“B1”,评级展望为“稳定”;标普确认融信的长期评级为“B”,将评级展望从“稳定”上调至“正面展望”。境内评级方面,中诚信维持公司主体长期信用AAA等级,中证鹏元年内首次给予公司主体长期信用AAA等级。研报表示,公司在2019年将重心放在降负债上,负债比率持续改善,债项评级进一步调升可期,融资成本有望继续降低。

  如果和融信几年前的净负债率进行比较,目前77%的净负债水平更是一种惊人的进步,它的难度就类似于百米跑刷新新的世界纪录。但是,融信却最终做到了。

  不得不感叹融信主动降杠杆的先见之明,进入2019年,监管层对房企高负债的风险持续敲“警钟”,并连续出台新政策,近期更是持续收紧债务融资。

  在这样的大趋势下,主动降负债杠杆,为融信中国留出了更多应对融资环境的变化的空间和时间。

  2019年上半年,融信未使用授信已超1000亿。在充裕的银行授信之外,融信拓展融资渠道,使用债券、配股等渠道进行融资。

  今年4月4日融信发布公告,按每股10.95港元配售最多1.08亿股现有股份。配售所得款项净额约11.8亿港元,用作公司发展目的及作为集团的一般营运资金。此次配售获得市场热烈反响,获7倍超额认购。

  同时今年上半年,融信完成4亿美元交换要约,并在境内提前回购注销17.5亿人民币私募债;在境外完成回购注销约1.12亿美元。

  实际上,这是融信今年以来调整和优化资本结构的一部分。在今年上半年,融信还通过多次发行票据用于公司现有债务的再融资。粗略推算,融信今年合计发行的优先票据金额已经超过15亿美元,并通过境外债务置换,发行长期限境内外债券,延长债务期限。

  资本市场对融信去杠杆的成效高度认可,融信的信用水平因此屡获提升。今年4月9日,国际信用评级机构穆迪将融信的主体评级直接上调至“B1”,评级展望为“稳定”;标普确认融信的长期评级为“B”,将评级展望从“稳定”上调至“正面展望”。境内评级方面,中诚信维持公司主体长期信用AAA等级,中证鹏元年内首次给予公司主体长期信用AAA等级。研报表示,公司在2019年将重心放在降负债上,负债比率持续改善,债项评级进一步调升可期,融资成本有望继续降低。

  值得指出的是,能拿到境内AAA评级的总共只有七百多家,大部分都是央企和地方融资平台,民营企业能拿到”AAA”评级实属凤毛麟角。融信能获得国内四家财务评级机构中的两家颁布的AAA评级,很大程度上也说明了公司持续主动降杠杆的成效。

  造溢价能力:行业首屈一指

  除了显着的降杠杆,融信2019年年中报还剧透了公司很强的核心能力——造溢价。根据中期业绩报,截止2019年6月30日,融信实现营业总收入人民币266.16亿元,同比2018年上半年增长86%;毛利润人民币63.61亿元,同比增长52%;归母核心净利润19.56亿元,同比增长约26%;基本每股收益1.19元,同比增长17%。毛利率达23.90%,若扣除收并购项目重新估值影响,毛利率为27%。

  如果单纯看毛利率似乎在行业中并不高。但如果结合房地产行业,一般从拿地到竣工36个月的平均建设开发周期来看,就会发现融信拥有很强的制造利润的能力。

  将日历从2019年往前翻三年,可以发现那时,正是中国土地市场最火爆的年月。当年度,不管哪个一二线城市,地块成交价格多数是高溢价。

  融信今年上半年结转的部分项目毛利,正是来自于当时拍得的土地。受当时市场影响,这些地块的成交价格多不便宜。然而,开发这样的地块,融信依然可以获得27%的平均毛利水平,

  不能不让业界对融信的盈利能力刮目相看。

  融信是如何通过开发高溢价地块,实现高额毛利的。融信集团总裁、融信中国执行董事余丽娟,由此参加一次论坛时,不经意地透露其中的核心秘密。

  她说,融信注重区域深耕和扩张的策略。在做区域深耕的时候,20%-30%的地会在这个城市最核心的地方,70%-80%的项目在市中心和城乡接合的地方,要保持品牌的高地,专注做品质和中高端。区域扩张时,坚持“强骨干”、“1+N”的思路,以一个城市为主,往周边进行渗透。

  核心区域的地块也许没有办法带来高毛利。但城乡结合区域部分却能通过做有品质的中高端项目带来高毛利,最终拉高平均毛利率。特别是在规模达到千亿后,融信一直在提升运营效率、人均效能和产品溢价,挖掘内源性增长潜力以提升公司利润率。这些因素都带动了融信今年上半年的毛利水平的提高。

  新增土储:质地优良且价格合理

  开发高溢价地块,都能获得不菲的利润。如果,开发那些价格合理的地块,融信的毛利将更为可观。今年,融信新增的土储,就属于那种质地优质,但价格合理的土地。

  业绩报告显示,2019年上半年,融信新增土地储备约421万平方米,拥有总土地储备约2654万平方米,其中土储货值的80%位于一线及强二线城市,这些地块没有一幅是贵地。性价比高的充足土地储备将保证地产业务未来的均衡发展。包括德银、花旗、安信国际在内的多家机构表示,融信的优质土储,是其长期业绩的增长动力之一。

  除了公开市场拿地,融信还通过城市更新获得优质地块。

  融信最早于2010年在福州积极开展旧改,积累了丰富的城市更新经验。近年来,在精准把握土地市场窗口机遇的基础上,融信在太原、郑州等地通过一二级联动的方式获取了大量低成本优质土地。据悉,融信在郑州和太原预计还会再有600~700万方土储确权。

  有了足够的储备,接下来更为关键的是战略是否得当。融信已正式进驻全国九大核心城市群共43个城市,分别是长三角、海峡西岸、大湾区、长江中游、中原、京津冀、山东半岛、成渝和西北。融信持续深耕长三角和海西等区域,其中,586万平方米权益土地储备位于长三角,占比全国41.77%。

  半年报数据显示,2019年1-6月,融信已在全国一线及强二线城市布局了多个优质项目,其中杭州、福州、上海、南京为重点分布城市。

  此外,融信也布局了未来极具成长性的核心城市,如直辖市重庆,省会城市郑州、太原等,通过快速抢占城市发展的高地与增长中心,输出融信成熟高效的运营能力,达到对区域的持续深耕,进而成为新的业绩增长点。

  从规模转向效率

  从销售额看,2019年上半年,融信积极应对市场变化,依旧维持了较高增长。据克而瑞研究数据统计,融信1-7月实现合约销售额695.7亿元。作为房企中稳步前进的优等生,融信1-7月已完成全年合约销售目标近半。这是融信主动调节奏、控规模,保证有质量的增长的结果。融信集团首席营销官张文龙表示:上半年业绩完成情况在计划之内,下半年将按照既定计划推盘。

  实际上,融信2019年上半年去化率达到70%,维持较高水平。基于下半年公司将迎来更充足的供货,按照现有的去化和既定的推盘节奏,销售额也将加速增长,释放更多的利润空间。

  同时,融信对自身运营能力也提出了更高要求。融信通过优化组织结构标准化开发流程来提升运营效率,通从产品定位前置、规划设计前置、完善开工前各项准备等方式保障项目开发的高效运营,从项目审批启动到最终销售交付,可以实现精确的节点控制,能够提高开发效率,有效降低成本。

  对此,余丽娟表示,练好内功对于千亿后的融信非常重要,提升运营效率、人均效能和产品溢价,挖掘内源性增长潜力以提升公司利润率,使得融信在未来奔跑时跑得更好、更快,并为股东创造长期稳定的回报。

  机构因此频繁调研融信。

  20上半年,市值累计涨幅只有8.5%的融信,是目前行业内最有名的低估值股票。在2018年上半年,10余家机构纷纷给予融信“买入”或“增持”评级,其中不乏花旗、德银、摩根大通等国际投行。花旗自3月22日将融信目标价格从17.72港元调高至18.80港元,此后三次评级均维持此目标价。

  德银预计,融信在中国将会成为同等规模房地产企业中的领跑者。德银报告称,“融信中国资产负债表的改善及强劲的利润增长,将有助于公司估值获得重新评估”。摩根大通也在研报中表示,公司目前股价已接近谷底,有“抄底”机会。

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